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映客主导5亿低价拿地 转卖龙湖地产开发牟利

2018-10-27栏目:商务
TAG: 洋湖

  在业务和股价上一直低迷的映客,这次可能通过房地产赚回来。

  10月24日晚映客发布公告称,公司控股的子公司湖南映客置业控制权即将发生变更,公司以550万元的价格出售映客置业11%的股权,出售完成后,映客从51%的控股权减少至40%,而另一个股东长沙龙湖房地产开发有限公司股份则由49%增加至60%。

  这一转让的背后本质上是映客以高科技互联网公司低价拿地,然后转手给房地产开发公司进行商业开发获利的行为,这也是移动互联网第一起公开的、赤裸的土地转让事件。

  新浪财经就此事询问映客,相关人士表示暂时不清楚情况,不便对外回应。

  拿地+开发耗资5.71亿元,进一步挤压映客现金流

  映客置业拥有的土地地块在湖南湘江新区,东邻湖南湘江新区土地储备中心,南临兴联路,西临罗谷塘路,北邻长沙先导洋湖建设投资有限公司。土地面积为约4.1万平方米。

  2018年9月13日,映客的的控股子公司湖南映客置业在拍卖中以人民币4.9亿元成功投得土地的土地使用权,如今以5亿元的估值原价出让。

  本次交易完成后,映客须支付总收购代价约人民币4.9亿元的40%,即人民币1.96亿元。收购代价的余下60%将由开发商龙湖地产支付。根据目前的预算,映客传媒亦将承担土地开发成本约人民币3.75亿元,相当于开发成本约人民币9.37亿元的40%。

  这意味着在这块土地上,映客将要承担5.71亿元。

  这些钱从哪里来?

  公告显示,此次购买土地的1.96亿元将会从公司自有现金中支出,而开发需要的3.75亿元将由子公司向母公司借款,待地产销售完成后归还。

  根据映客2018年半年报显示,其现金及现金等价物为7.9亿元人民币,相比于2017年同期的21.83亿元,减少了63.81%,在这种情况下未来几年内映客将要拿出5.71亿元开发房地产业务,对现金流将会形成挤压效应。

  映客低价拿地,转手龙湖地产开发牟利

  按照目前的规划,这块土地上将建设五栋住宅楼及两栋商业楼。七栋楼宇的总建筑面积约为14万平方米,其中约 20%将留作该公司自用,其中包括办公室、雇员住房及演示直播间,余下建筑面积(包括住宅及商业楼的单位)将售予外界买家。

  这意味着14万平方米的面积中有11.2万平方米将会被用作开发,那这笔生意映客能够挣多少钱呢?

  “从现在的信息判断,地块拥有住宅用地和商业用地两种,商业拿地价格会比住宅用地拿地价格高,如果纯粹以住宅用地来衡量的话,这块地的楼面价约为3500元每平米。”一位碧桂园员工对新浪财经表示,按照行业惯例住宅楼面价=拿地总价/建筑总面积。

  新浪财经检索资料发现,在2016年末湖南湘江新区土地储备中心曾经出让一块土地,楼面价超过9000元,堪称当时的地王,价格约是映客拿地的2.5倍。

  “这么低的价格拿地肯定是有政策扶持,不然不可能拿到,一般拿到的这种地在售卖上也有限制,优先买给企业相关从业人员,剩下的才能公开出售给第三方”。

  上述碧桂园员工表示,这种地块上的住宅、商业开发售价都是有严格规定的,一般是楼面价的1.5倍左右,政府会在备案阶段限价的。

  这意味着如果建成后住宅售价徘徊在6000元每平米左右,和周边住宅价格相比相当的便宜。

  新浪财经检索发现,该地临近的湘江新区土地储备中心由于背山面水,属于风景比较好的地块,附近的金茂梅溪湖1期、2期的新房价格都在1万3到1万4每平方米,是映客的约2倍。

  “现在住宅用地和商业用地比例还不清楚,真正定价的时候需要考虑商业用地较高的成本,但总体来说映客肯定是赚的。”上述碧桂园员工强调。

  (公司观察 文/凌先静)